Comissões imobiliárias: quanto custam e quem recebe o quê

Quanto cobra uma imobiliária em Portugal

Não existe uma comissão única, definida por lei, para os serviços de mediação imobiliária em Portugal. O valor depende da mediadora, do imóvel, do serviço contratado e do que ficar acordado no contrato de mediação. Na venda de imóveis, a percentagem é normalmente calculada sobre o preço pelo qual o negócio se concretiza.

A percentagem habitual na venda e o intervalo praticado

Na venda de uma casa, é frequente encontrar comissões entre 3% e 5% do preço de venda, sendo os 5% uma referência muito comum no mercado. Há mediadoras que trabalham com outros modelos ou estabelecem valores mínimos, sobretudo quando o preço do imóvel é mais baixo. O idealista aponta precisamente para um intervalo habitual de 3% a 5%, enquanto documentação recente da CENTURY 21 mostra contratos promocionais com comissionamento de 5% e valores mínimos em determinadas situações.

Tabela de valores observados

A tabela ajuda a perceber por que razão uma diferença aparentemente pequena na percentagem pode representar milhares de euros no custo final. Antes de comparar propostas de diferentes imobiliárias, importa confirmar se a percentagem apresentada inclui ou não IVA.

O IVA de 23% sobre a comissão

A comissão corresponde a uma prestação de serviços e, em Portugal Continental, está normalmente sujeita à taxa normal de IVA de 23%. Assim, uma comissão de 5% não significa que o custo final seja apenas 5% do preço da casa. Numa venda de 200.000 €, por exemplo, os 10.000 € de comissão passam para 12.300 € depois de acrescentado o IVA.

Nas Regiões Autónomas, a taxa normal é diferente. A Autoridade Tributária indica 22% na Madeira e 16% nos Açores.

Comissão percentual, fixa ou mista

Embora a percentagem sobre o preço de venda seja o modelo mais reconhecível, não é a única possibilidade. Uma mediadora pode cobrar um valor fixo, independentemente do preço final, ou utilizar um modelo misto, com uma componente fixa e outra variável.

Também podem existir valores mínimos de remuneração. Isto acontece porque parte do trabalho da agência, como preparação do anúncio, promoção, visitas, acompanhamento documental e negociação, existe mesmo quando o imóvel tem um preço relativamente baixo.

O mais importante é perceber exatamente qual é a fórmula acordada. Uma proposta de comissão só pode ser comparada corretamente com outra quando se sabe qual é a base de cálculo, que serviços estão incluídos e qual será o valor total com impostos.

Comissão no arrendamento

No arrendamento, a comissão tende a ser expressa em número de rendas, em vez de uma percentagem sobre o valor do imóvel. Na prática, encontram-se contratos em que a remuneração corresponde a uma renda mensal, assim como modelos que cobram duas rendas ou valores semelhantes, sempre de acordo com o serviço e as condições contratadas. Decisões judiciais portuguesas mostram, por exemplo, contratos de mediação com uma renda como comissão, enquanto referências de mercado incluem modelos entre uma e duas rendas.

Tal como numa venda, não basta olhar para o número apresentado. É necessário confirmar quem suporta a comissão, quando esta se torna devida, se acresce IVA e quais os serviços efetivamente abrangidos pelo contrato.

Como se calcula a comissão, do preço de venda ao valor de cada parte

Saber que uma imobiliária cobra 5% é apenas o primeiro passo. Para perceber quanto sai efetivamente da venda e quanto chega a cada interveniente, é preciso separar três valores: a comissão contratada, o IVA faturado ao cliente e as eventuais partilhas feitas depois pela mediadora.

Do preço de venda ao valor faturado pela mediadora

Quando a remuneração é percentual, o cálculo começa no preço de venda efetivamente considerado no contrato de mediação. A Lei n.º 15/2013 exige que esse contrato indique as condições de remuneração, em valor fixo ou percentual, a forma de pagamento e a taxa de IVA aplicável.

Exemplo de cálculo

Imagine um imóvel vendido por 200.000 €, com uma comissão contratada de 5% + IVA:

Os 12.300 € não correspondem ao rendimento disponível para repartir dentro da agência. Neste exemplo, 10.000 € são a remuneração do serviço e 2.300 € correspondem ao IVA cobrado na fatura.

Esta distinção é importante quando se analisam margens, objetivos comerciais ou comissões de consultores. Calcular partilhas sobre o total com IVA produziria uma imagem errada da receita da mediadora.

A partilha entre a agência e o consultor

Depois de determinada a remuneração da mediadora, pode existir uma segunda divisão, desta vez interna, entre a empresa e o consultor imobiliário responsável pelo negócio.

Não existe na Lei n.º 15/2013 uma percentagem universal que determine quanto fica para a agência e quanto recebe o consultor. Essa repartição depende do modelo comercial, do vínculo e das regras acordadas dentro de cada organização. Na prática, podem existir percentagens diferentes consoante o consultor, a origem do cliente, o volume de faturação ou outros critérios definidos pela mediadora.

Por exemplo, se os 10.000 € de comissão sem IVA fossem sujeitos, apenas para ilustração, a uma partilha interna de 50%:

• agência: 5.000 €;
• consultor: 5.000 €.

Isto não significa que 50/50 seja a regra do mercado. Serve apenas para mostrar que a percentagem recebida pelo consultor é aplicada segundo as condições internas da mediadora e não deve ser confundida com a comissão paga pelo cliente.

Co-mediação: quando duas agências dividem a mesma venda

A conta ganha mais uma camada quando intervêm duas mediadoras. Pode acontecer, por exemplo, uma agência representar o imóvel e outra trazer o comprador. Nesses casos, as empresas podem acordar previamente como será repartida a remuneração.

A lei da mediação imobiliária não estabelece uma fórmula geral de divisão da comissão entre duas mediadoras. Um acórdão do Tribunal da Relação de Évora, publicado em 2025, refere precisamente que a Lei n.º 15/2013 não regula essa repartição e que, na ausência de um acordo demonstrado, uma divisão em partes iguais pode resultar de critérios de equidade quando não existam razões para valorizar de forma diferente a intervenção de cada empresa.

Diagrama da divisão, usando novamente uma comissão de 10.000 € sem IVA:

• Comissão da mediação: 10.000 €
• Agência A: 5.000 €
• Agência B: 5.000 €
• Cada agência aplica depois, se for o caso, a sua própria regra de partilha com o respetivo consultor.

Uma divisão de 50/50 entre mediadoras é, portanto, um exemplo possível, não uma regra automática. Para evitar dúvidas sobre quanto pertence a cada parte, a percentagem de co-mediação e as condições da partilha devem ficar documentadas antes da conclusão do negócio.

O que a Lei n.º 15/2013 diz sobre a comissão

A Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, estabelece as regras da atividade de mediação imobiliária em Portugal. Para quem trabalha numa mediadora, dois artigos são particularmente importantes na gestão das comissões: o artigo 16.º, sobre o contrato de mediação, e o artigo 19.º, que determina quando nasce o direito à remuneração.

O que o contrato de mediação tem de dizer sobre a remuneração

O contrato de mediação imobiliária tem obrigatoriamente de ser celebrado por escrito. Entre os elementos que devem constar do documento estão as condições de remuneração da empresa, em valor fixo ou percentual, a forma de pagamento e a taxa de IVA aplicável.

O contrato deve ainda identificar o imóvel e o negócio pretendido, indicar o seguro de responsabilidade civil e discriminar eventuais serviços acessórios. Quando exista exclusividade, esta também tem de ficar expressamente prevista, incluindo os seus efeitos para a mediadora e para o cliente.

Isto significa que a comissão não deve ficar dependente de entendimentos informais. Antes de começar a comercialização, deve ser possível responder sem ambiguidades a perguntas como: qual é a comissão, sobre que valor é calculada, quando será paga e qual o IVA aplicável?

Quando a comissão é devida: CPCV ou escritura

A regra do artigo 19.º é que a remuneração se torna devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pela mediação. Numa compra e venda, isso corresponde, em regra, ao momento em que a venda é efetivamente celebrada, normalmente através de escritura pública ou documento particular autenticado.

Há, no entanto, uma exceção relevante para o contrato-promessa de compra e venda, ou CPCV. Se for celebrado um CPCV e o contrato de mediação determinar que a mediadora recebe nessa fase, a comissão torna-se devida logo com a celebração do contrato-promessa. Não basta, portanto, existir um CPCV. Essa antecipação da remuneração deve estar prevista no contrato de mediação.

Para a mediadora, esta distinção afeta diretamente a previsão de receita. Um negócio com CPCV assinado pode já gerar comissão num contrato e continuar sem remuneração vencida noutro, dependendo das condições acordadas.

Exclusividade e negócio que não se concretiza

A exclusividade também pode alterar o direito à comissão. Segundo o artigo 19.º, n.º 2, se o contrato tiver sido celebrado em regime de exclusividade e o negócio não se concretizar por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante, a remuneração acordada pode continuar a ser devida.

Isto não significa que qualquer venda falhada dê automaticamente direito à comissão. Os tribunais têm salientado que é necessário analisar a causa concreta da não conclusão do negócio e determinar se ela é efetivamente imputável ao cliente.

O que dizer ao cliente

“A exclusividade não significa que terá sempre de pagar comissão se o negócio não avançar. A lei prevê esse pagamento quando a venda não se concretiza por uma causa que lhe seja imputável. Por isso, as condições e os efeitos da exclusividade devem ficar claros no contrato desde o início.”

Para a agência, o ponto essencial é manter o contrato e o histórico do negócio bem documentados. Quando surgem dúvidas sobre o direito à comissão, o texto contratual, a sequência dos contactos e a razão pela qual a transação não avançou podem tornar-se decisivos.

Quem paga a comissão e o que se pode negociar

A lei portuguesa não determina que a comissão imobiliária tenha obrigatoriamente de ser suportada pelo vendedor. O ponto decisivo é saber quem contratou a mediadora e quais as condições de remuneração previstas no contrato. Na venda tradicional, é habitual ser o proprietário a contratar a agência e, por isso, a suportar a comissão. Mas também é possível um comprador contratar uma empresa de mediação para procurar e negociar um imóvel em seu nome.

Vendedor, comprador ou os dois

A Lei n.º 15/2013 admite expressamente situações em que o cliente da mediadora é um potencial comprador ou arrendatário. Nesses casos, a remuneração e a respetiva forma de pagamento devem constar do contrato de mediação.

O que a mesma lei não permite é que a empresa receba remuneração simultaneamente do cliente e do destinatário no mesmo negócio. Na prática, se a mediadora foi contratada e remunerada pelo vendedor, não pode cobrar também ao comprador uma segunda comissão relativa à mesma transação. A DECO chama igualmente a atenção para esta regra.

Isto é diferente da co-mediação. Quando duas agências participam na venda, pode haver uma partilha da comissão entre elas sem que o comprador passe, por esse motivo, a pagar uma comissão adicional.

Para o cliente, a pergunta certa antes de assinar não é apenas “quanto cobra a imobiliária?”, mas também quem assume contratualmente esse pagamento e por que serviços.

O que torna a comissão negociável

A Lei n.º 15/2013 não fixa uma percentagem obrigatória para a comissão. Exige, isso sim, que o contrato indique as condições de remuneração, que podem ser fixas ou percentuais, a forma de pagamento e o IVA aplicável.

Por isso, o valor pode ser negociado antes da assinatura. Essa negociação não tem de se limitar a baixar a percentagem. Também pode abranger o modelo de remuneração, os serviços incluídos, a duração do contrato ou as condições de exclusividade.

Checklist antes de assinar

• Qual é a comissão exata e qual será o valor com IVA?
• A remuneração é percentual, fixa ou combina as duas modalidades?
• Existe um valor mínimo de comissão?
• Que serviços estão incluídos, como fotografia, publicidade, visitas e acompanhamento documental?
• O contrato é celebrado em exclusividade?
• Durante quanto tempo vigora e como pode ser denunciado ou não renovado?
• A comissão é paga apenas na escritura ou também pode vencer com o CPCV?
• Está prevista alguma condição especial caso o negócio não se concretize?
• Como funciona a comissão se houver outra mediadora envolvida?

Uma comissão mais baixa nem sempre representa uma proposta equivalente. Para comparar duas mediadoras de forma útil, é necessário colocar lado a lado o custo total, os serviços incluídos e as condições contratuais. O que ficar acordado deve constar do contrato, em vez de depender de promessas ou entendimentos verbais.

Onde as comissões se perdem numa mediadora

Nem todas as comissões se perdem por falta de vendas. Muitas desaparecem antes disso, em falhas de processo: acordos que não ficam registados, contratos que expiram sem aviso ou oportunidades que permanecem no pipeline sem uma previsão de receita fiável. Para uma mediadora, controlar estes pontos é tão importante como captar novos imóveis.

Partilhas acordadas de boca e sem registo

Uma partilha combinada verbalmente pode parecer suficiente enquanto o negócio decorre sem problemas. A dificuldade surge quando é preciso confirmar quem angariou o imóvel, quem trouxe o comprador, qual era a percentagem acordada ou que consultor tinha direito a determinada parcela da comissão.

Sem registo, pequenas diferenças de interpretação podem transformar-se em conflitos internos ou entre mediadoras. O ideal é documentar cada acordo relevante no momento em que é feito, incluindo a percentagem de partilha, os intervenientes, o negócio a que se aplica e eventuais condições especiais.

O mesmo princípio vale para alterações posteriores. Se uma partilha passar de 50/50 para outra proporção, por exemplo, essa mudança deve ficar associada ao processo. Assim, quando a comissão entra, a equipa não precisa de reconstruir semanas de conversas para perceber como deve ser distribuída.

Contratos de mediação que caducam sem alerta

Outro ponto crítico é a validade dos contratos de mediação. Quando a data de fim fica esquecida numa pasta, numa folha de cálculo ou apenas na memória do consultor, a agência pode continuar a trabalhar um imóvel sem perceber que o enquadramento contratual mudou.

Um sistema simples de alertas ajuda a evitar esse risco. Em vez de reagir no dia em que o contrato termina, a equipa pode ser avisada com antecedência suficiente para rever o processo, falar com o cliente e tratar de uma eventual renovação dentro das condições acordadas.

O controlo deve incluir, pelo menos, a data de início, a data de termo, o regime de exclusividade e o estado da renovação. Quanto maior for a carteira de imóveis, mais difícil se torna gerir estas datas manualmente sem falhas.

Previsão de receita a partir do pipeline

A comissão esperada também pode perder-se no planeamento quando todos os negócios do pipeline são tratados como se tivessem a mesma probabilidade de fechar.

Uma oportunidade em fase de primeira visita não deve ter o mesmo peso que outra com proposta aceite e CPCV em preparação. Para obter uma previsão mais útil, a mediadora pode associar cada negócio a uma fase e estimar a receita potencial com base na comissão prevista.

Por exemplo, um imóvel de 300.000 € com comissão de 5% representa 15.000 € de receita potencial antes de IVA. Mas esse valor só deve entrar na previsão com o peso correspondente ao estado real do negócio. À medida que o processo avança, a estimativa pode ser atualizada.

Quando contratos, partilhas e etapas comerciais estão registados no mesmo sistema, a previsão deixa de depender de perceções individuais. A direção consegue ver que receita está apenas em prospeção, que negócios estão mais próximos de gerar comissão e onde existem riscos que exigem acompanhamento.

Perguntas frequentes sobre comissões de mediação

A comissão da imobiliária é dedutível no IRS?

Pode ser considerada no cálculo das mais-valias imobiliárias, desde que esteja diretamente relacionada com a venda e devidamente documentada. A Autoridade Tributária inclui expressamente as comissões de mediação imobiliária entre as despesas necessárias e efetivamente suportadas que podem ser consideradas para apurar a mais-valia tributável.

Por isso, o vendedor deve guardar a fatura e os restantes documentos que permitam demonstrar a ligação da comissão à transação. Não se trata de uma dedução geral à coleta do IRS, mas de uma despesa que pode reduzir a mais-valia apurada na venda do imóvel.

Posso ter contrato com mais do que uma imobiliária?

Depende do regime contratado. Sem exclusividade, pode existir margem para trabalhar com mais do que uma mediadora. Se houver uma cláusula de exclusividade, é necessário verificar exatamente os seus efeitos.

A Lei n.º 15/2013 exige que o contrato identifique a existência de exclusividade e especifique as consequências para a mediadora e para o cliente. A jurisprudência distingue, por exemplo, situações em que o cliente fica impedido de contratar outra mediadora de outras em que a cláusula também limita a possibilidade de encontrar diretamente um comprador.

Tenho de pagar comissão se o comprador aparecer depois de o contrato acabar?

O fim do contrato não elimina automaticamente qualquer direito à comissão. O elemento essencial pode ser o nexo entre o trabalho desenvolvido pela mediadora durante a vigência do contrato e a venda que ocorre posteriormente.

Os tribunais portugueses já reconheceram que uma mediadora pode ter direito à remuneração quando o comprador chegou ao negócio graças à atividade desenvolvida enquanto o contrato estava em vigor, mesmo que a compra seja concluída mais tarde. Por outro lado, a simples existência de contactos anteriores não basta necessariamente. É preciso demonstrar uma relação causal relevante entre a intervenção da mediadora e o negócio concretizado.

Cada caso depende, por isso, do contrato, das diligências realizadas e da forma como o comprador chegou efetivamente à venda.

Há outros custos a pagar à imobiliária além da comissão?

Podem existir serviços acessórios, mas devem ser claramente identificados. A Lei n.º 15/2013 determina que o contrato de mediação discrimine os eventuais serviços acessórios prestados pela empresa, além de indicar as condições da remuneração principal e a forma de pagamento.

Antes de assinar, vale a pena confirmar se serviços como promoção adicional, determinadas soluções documentais ou outros trabalhos estão incluídos na comissão ou têm um custo separado. Dessa forma, o cliente consegue avaliar o preço global do serviço, em vez de comparar apenas a percentagem anunciada.

Como confirmo que a imobiliária tem licença AMI?

O exercício da mediação imobiliária em Portugal está sujeito a licenciamento pelo IMPIC, Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção.

O próprio IMPIC disponibiliza uma pesquisa pública das empresas titulares de licença de mediação imobiliária. É possível procurar pelo número da licença AMI, NIPC, denominação da empresa, localidade, distrito ou concelho.

Confirmar esta informação antes de contratar permite verificar se a empresa apresentada como mediadora consta do registo oficial. O número AMI indicado em anúncios, sites ou documentação comercial pode ser usado diretamente nessa pesquisa.