Contrato de mediação imobiliária: regras, prazos e exclusividade

O que é o contrato de mediação imobiliária

Definição: O contrato de mediação imobiliária é o acordo escrito através do qual um cliente contrata uma empresa de mediação imobiliária para procurar interessados num determinado negócio sobre um imóvel ou, no caso de quem procura comprar ou arrendar, para encontrar imóveis adequados ao que pretende.

A Lei n.º 15/2013 define a mediação imobiliária como a atividade de procurar, em nome do cliente, destinatários para negócios que envolvam imóveis. Isto inclui, entre outros, a compra e venda, o arrendamento, a permuta e o trespasse. A atividade também pode abranger a promoção do imóvel ou a procura de imóveis que correspondam às necessidades do cliente.

Na prática, o contrato de mediação imobiliária estabelece a relação entre o cliente e a mediadora. É nele que ficam definidos o imóvel ou negócio em causa, os serviços contratados, a remuneração, a duração e, quando aplicável, o regime de exclusividade.

Quem assina: proprietário, comprador e mediadora

Nem sempre proprietário, comprador e mediadora assinam o mesmo contrato de mediação. Juridicamente, o cliente é a pessoa ou entidade que contrata os serviços da empresa de mediação. A outra parte do contrato é a própria mediadora.

Numa venda, é comum que o proprietário seja o cliente e contrate a agência para promover o imóvel e encontrar um comprador. Nesse caso, o comprador encontrado pela agência não se torna automaticamente parte do contrato de mediação.

A situação pode funcionar ao contrário. Um potencial comprador pode contratar uma mediadora para procurar um imóvel com determinadas características. Nesse cenário, é o comprador que assume a posição de cliente e celebra o contrato com a empresa. O mesmo princípio pode aplicar-se a quem procura arrendar um imóvel.

Por isso, antes de assinar, é importante perceber quem está a contratar a mediadora e em nome de quem esta irá atuar. A distinção influencia obrigações, remuneração e outros direitos previstos no contrato.

Forma escrita e o que acontece sem ela

O contrato de mediação imobiliária tem obrigatoriamente de ser celebrado por escrito. Não basta um acordo verbal entre o proprietário e o agente, nem uma troca informal de mensagens para substituir as formalidades exigidas pela lei.

A exigência não é apenas uma questão administrativa. O artigo 16.º da Lei n.º 15/2013 determina a nulidade quando não é respeitada a forma escrita ou quando faltam determinados requisitos legalmente obrigatórios. A lei estabelece ainda uma proteção importante para o cliente: a própria empresa de mediação não pode invocar essa nulidade em seu benefício.

Isto torna especialmente importante verificar o documento antes de iniciar a promoção do imóvel ou outros serviços de mediação. Um contrato assinado não é suficiente por si só. O conteúdo também tem de respeitar os requisitos legais, que veremos na secção seguinte.

Modelo da Portaria n.º 228/2018 ou minuta própria validada pelo IMPIC

As empresas de mediação podem utilizar o modelo de contrato com cláusulas contratuais gerais aprovado pela Portaria n.º 228/2018, de 13 de agosto. Este modelo foi criado precisamente para simplificar o cumprimento das regras aplicáveis aos contratos de mediação imobiliária.

Quando a mediadora opta pelo modelo previsto na Portaria, fica dispensada da aprovação prévia do contrato, mas tem de efetuar o respetivo depósito junto do IMPIC. A Portaria prevê que o modelo, já preenchido com os dados identificativos da mediadora, seja enviado para depósito até cinco dias úteis antes da sua utilização.

A empresa também pode optar por uma minuta própria. No entanto, quando esse modelo contém cláusulas contratuais gerais e não corresponde ao modelo aprovado pela Portaria, deve ser previamente submetido à aprovação do IMPIC antes de ser utilizado. O próprio IMPIC confirma atualmente estas duas possibilidades: utilização do modelo oficial mediante depósito ou utilização de modelo próprio sujeito a aprovação prévia.

Esta validação não deve ser tratada como um detalhe burocrático. A falta da aprovação ou do depósito exigidos pode determinar a nulidade do contrato, nos termos do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013.

O que tem de constar no contrato de mediação imobiliária

Depois de confirmar que o contrato está reduzido a escrito e utiliza uma minuta válida, é essencial verificar o seu conteúdo. O artigo 16.º da Lei n.º 15/2013 estabelece um conjunto de elementos obrigatórios, destinados a deixar claro o imóvel abrangido, o negócio pretendido, quanto será pago à mediadora e em que condições esta atua.

Checklist dos elementos obrigatórios:

• identificação e características do imóvel, incluindo ónus e encargos;
• identificação do negócio a mediar;
• remuneração da mediadora, forma de pagamento e taxa de IVA;
• identificação do seguro de responsabilidade civil ou garantia equivalente;
• identificação do angariador que tenha colaborado na preparação do contrato, quando exista;
• identificação dos serviços acessórios eventualmente contratados;
• referência ao regime de exclusividade e respetivos efeitos, quando este tenha sido acordado.

Identificação do imóvel e do tipo de negócio

O contrato deve permitir identificar concretamente o imóvel e indicar as suas características, bem como todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam, como hipotecas ou penhoras. Deve ainda esclarecer qual é o negócio que a mediadora irá promover, por exemplo, uma compra e venda, um arrendamento ou um trespasse.

O modelo aprovado pela Portaria n.º 228/2018 inclui campos como localização, descrição no registo predial, artigo matricial, utilização do imóvel e identificação do negócio pretendido.

Preço, sinal e condições do negócio

No modelo oficial, o contrato identifica também o preço pelo qual se pretende realizar o negócio e determina que alterações a esse valor sejam comunicadas à mediadora por escrito.

Convém distinguir este preço do sinal que possa vir a ser entregue num contrato-promessa. O artigo 16.º não inclui o valor do sinal entre as menções obrigatórias do contrato de mediação. Se as partes pretenderem estabelecer condições específicas relacionadas com um futuro contrato-promessa, pagamentos ou outras condições negociais, essas regras devem ficar formuladas de maneira inequívoca, sem confundir a mediação com o próprio contrato de compra e venda.

Remuneração da mediadora e forma de pagamento

A comissão não deve ficar em aberto. O contrato tem de indicar a remuneração em valor fixo ou em percentagem, a forma de pagamento e a taxa de IVA aplicável.

O modelo da Portaria permite, por exemplo, definir uma percentagem sobre o preço pelo qual o negócio é concretizado ou estabelecer uma quantia fixa. Também prevê a indicação do momento em que a remuneração será paga, incluindo situações em que as partes acordam pagamento após o contrato-promessa ou na conclusão do negócio.

Seguro de responsabilidade civil e identificação do angariador

A mediadora deve identificar no contrato o seguro obrigatório de responsabilidade civil, ou garantia equivalente, incluindo os dados exigidos legalmente. O modelo oficial prevê a indicação do valor seguro, número da apólice e seguradora.

Se um angariador imobiliário tiver participado na preparação do contrato, a sua identificação também deve constar do documento.

Serviços acessórios

A mediação pode incluir serviços adicionais, como a obtenção de documentação necessária para concretizar o negócio. Quando existam serviços acessórios, estes devem ser discriminados no contrato, permitindo ao cliente perceber exatamente o que está incluído e, quando aplicável, quanto terá de pagar por esses serviços.

Elementos em falta que tornam o contrato nulo

A ausência de uma menção obrigatória não é uma simples irregularidade. A legislação estabelece que o incumprimento da forma escrita ou dos elementos exigidos pelo artigo 16.º determina a nulidade do contrato. O mesmo pode acontecer quando são utilizados modelos sujeitos a aprovação ou depósito sem que essas formalidades tenham sido cumpridas.

Existe, porém, uma proteção relevante para o cliente: a empresa de mediação não pode invocar essa nulidade em seu próprio benefício.

Por isso, antes de assinar um contrato de mediação imobiliária, vale a pena verificar não apenas a comissão e o prazo, mas todo o conjunto de elementos obrigatórios. Uma vez confirmado o conteúdo, a questão seguinte é perceber se a relação será estabelecida em regime aberto ou com exclusividade, porque essa escolha altera de forma significativa aquilo que o proprietário e a mediadora podem fazer durante a vigência do contrato.

Mediação simples ou com exclusividade: o que muda

Escolher entre mediação simples e mediação com exclusividade altera sobretudo quem pode promover o imóvel durante a vigência do contrato e em que situações pode nascer o direito da mediadora à comissão. A Lei n.º 15/2013 exige que o contrato indique expressamente se existe exclusividade e, quando exista, especifique os respetivos efeitos para a mediadora e para o cliente. Por isso, não basta encontrar a palavra “exclusividade” no documento. É necessário ler o alcance concreto da cláusula.

Regime aberto: várias mediadoras, comissão para quem vende

Num contrato sem exclusividade, o proprietário mantém maior liberdade. Pode recorrer a várias empresas de mediação ao mesmo tempo e também procurar diretamente um comprador, salvo alguma obrigação contratual específica que seja válida.

Isso não significa, porém, que a comissão pertença simplesmente à agência que aparece no momento final da venda. Como tem afirmado o Supremo Tribunal de Justiça, o direito à remuneração pressupõe, em regra, um nexo causal entre a atividade da mediadora e a concretização do negócio. É necessário que o trabalho desenvolvido tenha contribuído efetivamente para aproximar as partes e para a celebração do negócio.

Assim, quando várias mediadoras anunciam o mesmo imóvel, torna-se especialmente importante registar contactos, visitas, propostas e a origem de cada interessado. Esse histórico pode ajudar a perceber qual foi a intervenção que efetivamente conduziu ao comprador.

Exclusividade: o que o proprietário se compromete a não fazer

No modelo de contrato aprovado pela Portaria n.º 228/2018, a exclusividade significa que apenas a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio durante a vigência do contrato. Na prática, o proprietário não deve entregar a promoção do mesmo imóvel a outra mediadora enquanto essa exclusividade estiver em vigor.

Há, contudo, uma distinção importante. A jurisprudência reconhece que uma cláusula de exclusividade simples pode impedir a intervenção de outras mediadoras sem retirar necessariamente ao proprietário a possibilidade de encontrar, por iniciativa própria, um comprador. O Supremo Tribunal de Justiça reafirmou esta interpretação em 2023 e 2024.

O contrato pode, no entanto, prever uma exclusividade mais ampla, na qual o cliente também se compromete a não promover diretamente o negócio ou a não angariar interessados por conta própria. Os tribunais já reconheceram a validade deste tipo de cláusula quando os seus efeitos estão claramente definidos.

A exclusividade também tem consequências relevantes quando a mediadora encontra um interessado disposto a realizar o negócio nas condições acordadas, mas a venda não se concretiza por causa imputável ao proprietário. Nessas circunstâncias, o artigo 19.º da Lei n.º 15/2013 admite que a remuneração seja devida mesmo sem a conclusão do negócio, desde que estejam preenchidos os respetivos pressupostos.

Por isso, antes de aceitar uma cláusula de exclusividade, o proprietário deve confirmar exatamente quais os atos que ficam reservados à mediadora. Duas cláusulas com a mesma designação podem produzir efeitos diferentes, e essa diferença pode determinar se o proprietário pode procurar compradores por conta própria e quando poderá ter de pagar a comissão.

Duração, renovação e fim do contrato

O contrato de mediação imobiliária não tem de durar sempre o mesmo tempo. As partes podem definir o prazo, mas devem confirmar também se existe renovação automática, qual o pré-aviso exigido e em que situações é possível terminar a relação antes da data prevista.

Prazo de 6 meses quando o contrato é omisso

Se o contrato não indicar qualquer prazo de duração, a Lei n.º 15/2013 estabelece uma solução automática: considera-se celebrado por seis meses.

Quando existe um prazo escrito, é esse que deve ser considerado. O modelo aprovado pela Portaria n.º 228/2018 deixa a duração em aberto para ser preenchida pelas partes, podendo ser definida em dias ou meses.

Exemplo de calendário: um contrato celebrado em 15 de janeiro por seis meses termina, em princípio, em 15 de julho. Se contiver uma cláusula de renovação automática, essa data deixa de significar necessariamente o fim da relação. É preciso verificar até quando deve ser comunicada a intenção de não renovar.

Renovação automática e como a evitar

A renovação automática não resulta simplesmente da existência de um contrato de mediação. Tem de ser analisada a cláusula concreta.

No modelo oficial da Portaria n.º 228/2018, o contrato renova-se automaticamente por períodos iguais e sucessivos se nenhuma das partes comunicar a denúncia com pelo menos 10 dias de antecedência em relação ao termo. A comunicação deve ser feita por carta registada com aviso de receção ou por outro meio equivalente.

Uma mediadora que utilize uma minuta própria validada pelo IMPIC pode prever regras diferentes, pelo que o prazo de pré-aviso deve ser confirmado no documento assinado.

Erro comum: assumir que um contrato de seis meses termina automaticamente ao fim desses seis meses. Se existir uma cláusula de renovação automática e o prazo para comunicar a não renovação passar, o contrato pode continuar por mais um período.

Na prática, faz sentido registar logo a data de início, a data prevista de fim e o último dia disponível para comunicar a não renovação.

Denúncia antes do prazo e incumprimento da mediadora

Não se deve confundir a comunicação destinada a impedir uma renovação com a tentativa de terminar imediatamente um contrato ainda em vigor.

A Lei n.º 15/2013 não contém um regime completo sobre as formas de cessação antecipada dos contratos de mediação, e a jurisprudência tem discutido especialmente a revogação unilateral dos contratos com exclusividade. O Supremo Tribunal de Justiça entendeu, em 2021, que num contrato exclusivo com prazo determinado não existe uma faculdade geral de cessação unilateral, imediata e sem fundamento antes do termo.

Existem, contudo, decisões judiciais que admitem a revogação unilateral em determinadas circunstâncias, incluindo contratos exclusivos sem cláusula de irrevogabilidade, embora isso não elimine necessariamente consequências relacionadas com o trabalho já realizado pela mediadora ou com a remuneração.

A situação é diferente quando existe incumprimento da mediadora. Uma violação contratual suficientemente relevante pode justificar a resolução do contrato nos termos gerais, mas a existência e os efeitos desse incumprimento dependem dos factos e das obrigações concretamente assumidas. Por isso, abandonar simplesmente o contrato antes do prazo, sobretudo quando existe exclusividade, pode criar um conflito sobre comissões ou indemnizações.

Direito de livre resolução em 14 dias

Em determinadas situações, um consumidor pode terminar o contrato sem apresentar um motivo através do direito de livre resolução. Este regime é particularmente relevante quando o contrato de mediação é celebrado à distância ou fora do estabelecimento comercial da agência. A jurisprudência portuguesa já reconheceu a sua aplicação a contratos de mediação imobiliária.

Nos contratos de prestação de serviços abrangidos pelo Decreto-Lei n.º 24/2014, o prazo é normalmente de 14 dias contados desde a celebração do contrato. O direito pode ser exercido através de uma declaração inequívoca enviada dentro desse prazo.

Há uma nuance importante na legislação atual. Em certos contratos celebrados fora do estabelecimento, designadamente no domicílio do consumidor ou durante uma deslocação organizada pelo profissional, o prazo legal é atualmente de 30 dias, e não 14.

Se o consumidor pedir expressamente que a mediadora comece a prestar o serviço durante o período de livre resolução e depois exercer esse direito, poderá ter de pagar o valor proporcional ao serviço efetivamente prestado. Sem esse pedido expresso, a lei estabelece proteções adicionais quanto aos custos suportados pelo consumidor.

Assim, para perceber quando um contrato termina, não basta olhar para a sua duração inicial. É necessário verificar em conjunto o prazo acordado, a renovação automática, o regime de exclusividade, as regras de cessação e, quando aplicável, o direito de livre resolução.

Contrato de mediação na compra: quando o cliente é o comprador

O contrato de mediação imobiliária não é exclusivo de quem pretende vender ou arrendar um imóvel. Um potencial comprador também pode contratar diretamente uma mediadora para procurar oportunidades que correspondam às suas necessidades. Nesse caso, é o comprador que assume a posição de cliente da empresa de mediação, com direitos e obrigações definidos no contrato.

Esta distinção é importante porque determina quem contratou efetivamente o serviço e quem poderá ter de pagar a remuneração acordada.

O que a mediadora faz por quem compra

Quando o cliente é o comprador, o serviço pode centrar-se na procura ativa de imóveis que correspondam aos critérios definidos no contrato, como localização, características, finalidade ou faixa de preço. A mediadora pode identificar oportunidades, contactar proprietários ou outras empresas, organizar visitas e facilitar a aproximação entre as partes.

A Lei n.º 15/2013 inclui expressamente na atividade de mediação a prospeção e recolha de informações destinadas a encontrar os imóveis pretendidos pelos clientes. A empresa deve também apresentar os negócios com exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento, evitando induzir os interessados em erro.

O contrato deve deixar claro qual é o serviço contratado e qual a remuneração prevista. Quando o cliente é um potencial comprador, a lei permite ainda que a mediadora receba um adiantamento por conta da remuneração, desde que essa possibilidade conste expressamente do contrato. Se o negócio não se concretizar, essas quantias devem ser devolvidas ao cliente.

Isto é diferente de entregar à mediadora uma quantia destinada ao preço ou ao futuro contrato-promessa. Valores recebidos do destinatário antes da celebração do negócio ou do contrato-promessa são considerados depositados à guarda da empresa e não podem ser utilizados em benefício próprio.

A proibição de ser paga pelas duas partes sem acordo

Aqui existe uma diferença importante entre a legislação atual e regimes anteriores. A redação atualmente em vigor da Lei n.º 15/2013 estabelece que a empresa de mediação está expressamente proibida de receber remuneração do cliente e do destinatário no mesmo negócio.

Por exemplo, se uma mediadora foi contratada pelo proprietário para encontrar comprador e recebe deste a comissão prevista, não pode cobrar também ao comprador uma remuneração pela intervenção no mesmo negócio.

A referência a um possível acordo entre todas as partes pode surgir em informação mais antiga. O regime anterior à Lei n.º 15/2013 admitia, em determinadas condições, que a remuneração fosse dividida quando a mediadora tivesse contratos com ambas as partes. Essa exceção deixou de constar da legislação atualmente aplicável.

Por isso, para perceber quem deve pagar uma comissão numa compra mediada, o primeiro passo é identificar quem contratou a mediadora e em que qualidade cada interveniente participa no negócio. Essa verificação evita confundir o comprador que apenas responde a um anúncio com o comprador que contratou efetivamente um serviço de procura e mediação.

Deveres da mediadora enquanto o contrato está em vigor

A assinatura do contrato não deixa a mediadora apenas com a tarefa de encontrar interessados. Enquanto presta o serviço, a empresa tem deveres de verificação, informação e transparência perante o cliente e perante os potenciais compradores ou arrendatários.

A Lei n.º 15/2013 determina, entre outras obrigações, que a mediadora confirme a legitimidade do cliente para realizar o negócio, verifique a correspondência entre as características do imóvel e a informação recebida e apresente o negócio com exatidão quanto às características, preço e condições de pagamento. Também deve comunicar imediatamente qualquer facto que possa comprometer a concretização do negócio.

Informar sobre ónus e encargos do imóvel

Os ónus e encargos que recaem sobre o imóvel devem estar identificados no contrato de mediação. É o caso, por exemplo, de uma hipoteca ou penhora existente sobre o bem.

Além disso, a mediadora deve certificar-se de que as características do imóvel correspondem às informações fornecidas pelo cliente. Ao apresentar o negócio aos interessados, tem de atuar com exatidão e clareza e não pode omitir factos relevantes que possam colocar em causa a concretização da operação.

Isto não significa que a mediadora substitua todas as verificações jurídicas que possam ser necessárias antes da compra. Significa, porém, que não deve promover um imóvel com informação que saiba ser incorreta ou incompleta sobre aspetos relevantes do negócio.

Certificado energético antes de anunciar

Nos imóveis sujeitos ao Sistema de Certificação Energética, a certificação deve ser tratada antes de o anúncio avançar. O Decreto-Lei n.º 101-D/2020 determina que os edifícios abrangidos sejam certificados quando são colocados em processos de venda ou locação e exige que a respetiva classe energética conste de todos os anúncios.

A obrigação também recai expressamente sobre as empresas de mediação imobiliária. Se o imóvel estiver abrangido pelo regime, a agência não deve publicar primeiro e acrescentar a informação energética mais tarde. A classe deve acompanhar a publicidade desde o início. A ADENE confirma igualmente que, quando o imóvel não beneficia de uma exceção, a classe energética tem de aparecer nos anúncios de venda ou arrendamento.

Existem exceções legais à certificação, pelo que é necessário verificar o enquadramento concreto do imóvel antes de concluir que o certificado é obrigatório.

O que a mediadora está proibida de fazer

Além dos deveres positivos, a Lei n.º 15/2013 estabelece comportamentos que estão expressamente vedados às empresas de mediação.

A proibição de intervir como parte interessada estende-se ainda a determinadas situações envolvendo sócios, representantes legais e familiares próximos previstos na lei. Por sua vez, valores entregues à mediadora por interessados antes do negócio ou do contrato-promessa ficam à sua guarda e não podem ser utilizados como dinheiro da própria empresa.

Estas obrigações tornam o acompanhamento do contrato tão importante quanto a sua assinatura. Para uma agência, isso significa controlar informação do imóvel, documentação, publicidade e acontecimentos relevantes durante todo o período em que a mediação permanece ativa.

Como uma agência controla os contratos de mediação

Para uma agência, assinar o contrato é apenas o início do controlo. Cada contrato deve continuar associado ao imóvel, ao proprietário, às datas relevantes e ao histórico do negócio enquanto estiver ativo.

A própria Lei n.º 15/2013 obriga as empresas de mediação a manter um registo atualizado de todos os contratos celebrados e a conservar uma cópia de cada contrato durante, pelo menos, cinco anos após a assinatura. Estes registos também têm de poder ser disponibilizados ao IMPIC no âmbito das suas funções de fiscalização.

Prazos e renovações que caducam sem ninguém reparar

Um dos riscos mais simples de prevenir é também um dos mais frequentes na gestão diária: perder de vista a data de fim do contrato ou o prazo para impedir uma renovação automática.

Não basta registar que determinado contrato dura seis meses. A agência deve conseguir consultar, para cada imóvel, pelo menos a data de assinatura, início e termo, regime de exclusividade, regra de renovação e data limite para comunicar a não renovação.

Quando estes dados ficam apenas no documento assinado ou na agenda individual do consultor, torna-se mais fácil continuar a promover um imóvel depois de o contrato terminar ou perceber demasiado tarde que ocorreu uma renovação.

Dica de especialista: crie alertas antes da data limite de cada contrato, e não apenas no dia em que termina. Assim existe tempo para falar com o proprietário, avaliar o trabalho realizado e decidir se faz sentido renovar, renegociar ou encerrar a mediação.

O acompanhamento também deve incluir alterações feitas durante a relação. Uma mudança de preço, uma extensão de prazo ou outra alteração relevante deve ficar registada de forma que a equipa consiga identificar qual é a versão válida do acordo.

Onde guardar o contrato e ligá-lo ao imóvel e ao proprietário

A legislação exige a conservação dos contratos, mas uma organização eficiente deve ir além de guardar um PDF numa pasta. O contrato deve estar ligado ao registo do imóvel e do respetivo cliente, permitindo que qualquer pessoa autorizada encontre rapidamente o documento e compreenda o estado da mediação.

Uma ficha organizada pode reunir o contrato assinado, identificação do proprietário, dados do imóvel, data de início e fim, exclusividade, comissão acordada, alterações posteriores e documentação relacionada com o negócio. Isto reduz erros quando várias pessoas trabalham sobre a mesma carteira.

A Lei n.º 15/2013 exige a conservação das cópias dos contratos de mediação durante pelo menos cinco anos. Existem ainda obrigações documentais autónomas relacionadas com a prevenção do branqueamento de capitais. O IMPIC esclarece que determinados documentos e registos abrangidos por esse regime devem ser conservados durante sete anos, podendo o arquivo ser mantido em suporte digital desde que os elementos possam ser disponibilizados às entidades competentes.

Por isso, um sistema de gestão de contratos não serve apenas para arquivar documentos. Deve permitir localizar rapidamente cada contrato, controlar a sua validade e relacioná-lo com o imóvel, o proprietário e toda a informação necessária para acompanhar a mediação sem depender da memória de quem gere o processo.

Perguntas frequentes sobre o contrato com a imobiliária

Algumas dúvidas surgem repetidamente antes da assinatura de um contrato de mediação, sobretudo quando o imóvel pertence a várias pessoas, quando se negoceia a comissão ou quando o objetivo é arrendar em vez de vender.

Um contrato assinado só por um dos proprietários é válido?

Pode ser. Os tribunais portugueses já entenderam que um comproprietário pode celebrar sozinho um contrato de mediação imobiliária, uma vez que contratar uma agência para procurar interessados é um ato de gestão e não corresponde, por si só, à venda ou oneração do imóvel. Nessa situação, o contrato não se torna automaticamente inválido apenas porque os restantes comproprietários não o assinaram.

Há, contudo, uma consequência importante. Quem não celebrou o contrato não fica automaticamente obrigado a pagar a remuneração da mediadora. A jurisprudência também reconhece que um contrato de mediação relativo a um bem comum do casal não é necessariamente nulo por ter sido subscrito apenas por um dos cônjuges.

Isto não significa que um único proprietário possa vender sozinho um imóvel que exige o consentimento dos restantes titulares. Celebrar o contrato de mediação e concretizar posteriormente a venda são atos diferentes, com requisitos jurídicos próprios.

Há limite para a comissão ou para a duração do contrato?

A Lei n.º 15/2013 não estabelece uma percentagem máxima geral para a comissão da mediadora. Determina, sim, que o contrato indique claramente as condições da remuneração, que pode ser definida em valor fixo ou percentual, a forma de pagamento e a taxa de IVA aplicável.

Também não é estabelecido nesse regime um prazo máximo geral para a duração do contrato. As partes podem definir o período aplicável. Quando nada é indicado, a lei considera o contrato celebrado por seis meses.

Isto torna importante comparar comissão, duração, exclusividade e renovação antes de assinar, em vez de avaliar cada cláusula isoladamente.

Quem redige o contrato de mediação imobiliária?

Na prática, é a empresa de mediação imobiliária que apresenta o modelo de contrato utilizado com os seus clientes. A mediadora pode recorrer ao modelo com cláusulas contratuais gerais aprovado pela Portaria n.º 228/2018, procedendo ao respetivo depósito junto do IMPIC.

Se preferir utilizar um modelo próprio com cláusulas contratuais gerais, esse modelo está sujeito a aprovação prévia pelo IMPIC e não pode ser utilizado antes da respetiva validação.

Isso não impede que existam elementos preenchidos ou condições acordadas para o negócio concreto. Antes da assinatura, o cliente deve conseguir perceber claramente quais são as obrigações assumidas, quanto pagará e durante quanto tempo ficará vinculado.

O contrato de mediação também serve para arrendar um imóvel?

Sim. A mediação imobiliária não se limita à compra e venda. A própria Lei n.º 15/2013 inclui expressamente o arrendamento entre os negócios que podem ser objeto da atividade de mediação imobiliária.

Assim, um senhorio pode contratar uma mediadora para procurar um arrendatário, da mesma forma que uma pessoa interessada em arrendar pode contratar uma empresa para procurar um imóvel adequado. A lei prevê inclusivamente regras específicas para situações em que o cliente da mediadora é um potencial arrendatário.

O essencial é que o contrato identifique corretamente o negócio pretendido e deixe claras as condições da mediação, incluindo remuneração, duração, serviços prestados e eventual exclusividade.