CPCV: o que é e o que a agência controla até à escritura

TL;DR

O CPCV (contrato-promessa de compra e venda) é o contrato escrito em que o promitente-vendedor e o promitente-comprador se obrigam a fazer a compra e venda de um imóvel mais tarde, normalmente com a entrega de um sinal.

• A lei não fixa o valor do sinal: os bancos e intermediários de crédito indicam 10 a 20% do preço.
• Se o comprador desistir, perde o sinal; se for o vendedor a recusar, devolve-o em dobro.
• Numa casa ou fração, as assinaturas levam reconhecimento presencial. Desde o Simplex discute-se se a certificação da licença continua exigida.
• Até à escritura, a agência controla os prazos (a começar pelo do crédito), os documentos do fecho e os erros que fazem cair o negócio.

O que é o CPCV e para que serve na venda de um imóvel

O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) obriga o promitente-vendedor e o promitente-comprador a celebrar mais tarde a compra e venda de um imóvel, nas condições que ficam escritas. Serve para fixar o preço, os prazos e as condições enquanto falta o que impede a escritura: o crédito, os documentos ou a obra.

CPCV e escritura: o que cada um faz

O CPCV obriga a comprar e a vender, mas não transmite a propriedade. A casa só muda de dono com o contrato definitivo, por escritura pública ou por documento particular autenticado.

O CPCV é obrigatório?

Não. A lei não obriga a assinar um CPCV antes da compra: com o crédito aprovado e os documentos em ordem, as partes podem ir diretamente à escritura. Se houver promessa, o artigo 410.º, n.º 2, do Código Civil exige que seja escrita e assinada pelas partes. Numa casa ou fração, as assinaturas levam ainda reconhecimento presencial (artigo 410.º, n.º 3).

Quando a agência deve propor um CPCV

A agência deve propor o CPCV sempre que há tempo entre o acordo e a escritura e esse tempo pode deitar o negócio abaixo:

• o comprador ainda espera a aprovação do crédito habitação;
• o imóvel está em construção;
• falta regularizar documentos, como a licença ou o registo;
• o vendedor precisa de tempo, por exemplo para comprar a casa seguinte.

O CPCV vem depois de a proposta de compra ser aceite e antes da escritura. Nestes casos, o CPCV fixa as datas do crédito, dos reforços e da escritura, e são essas datas que o consultor segue até ao fecho.

O que tem de constar num CPCV

Um CPCV tem de identificar as partes e o imóvel e fixar o preço, o sinal, o prazo da escritura e a condição do crédito. A lei exige a forma escrita, as assinaturas e, numa casa ou fração, o reconhecimento presencial; o resto evita que cada parte leia o contrato à sua maneira.

Antes de enviar a minuta às partes, a agência confirma:

• identificação completa do promitente-vendedor e do promitente-comprador;
• descrição predial, artigo matricial e ónus ou encargos do imóvel;
• preço total, valor do sinal e calendário de cada reforço de sinal;
• forma de pagamento do sinal e do restante preço;
• data-limite da escritura e quem a marca;
• condição de aprovação do crédito, com prazo para comunicar a recusa;
• consequências do incumprimento para cada parte;
• lista de documentos anexos.

Partes, imóvel e situação no registo predial

Cada parte identifica-se com nome, estado civil, regime de bens, morada e número de identificação fiscal. Se o vendedor for casado, confirma-se o regime de bens: salvo na separação de bens, a venda de um imóvel precisa do consentimento do cônjuge, e a da casa de morada da família precisa sempre. Por prudência, o cônjuge assina também o CPCV. O imóvel descreve-se como está na certidão permanente do registo predial (número da descrição e freguesia) e na matriz, com as dependências (garagem, arrecadação). O contrato diz se o imóvel é vendido livre de ónus e encargos e, se houver hipoteca, como e quando é cancelada.

Preço, sinal, reforços e forma de pagamento

O contrato fixa o preço total, o valor do sinal entregue na assinatura e cada reforço de sinal, com a data ou o facto que o faz vencer. A forma de pagamento (transferência ou cheque, e para que conta) fica escrita, tal como a parte que o banco paga na escritura. Cada entrega leva recibo.

Prazo para a escritura e como se marca

O CPCV deve ter uma data-limite e dizer quem marca a escritura (em regra o comprador) e com que antecedência avisa a outra parte. Com crédito habitação, os guias de bancos e advogados indicam prazos de 60 a 90 dias. Ultrapassada a data, ou sem data fixa, em regra há só mora. Para haver incumprimento definitivo, quem quer avançar dá à outra parte um prazo razoável para cumprir (a interpelação admonitória do artigo 808.º do Código Civil), salvo se tiver perdido objetivamente o interesse no negócio.

Condição de aprovação do crédito habitação

A condição de aprovação do crédito diz que, se o banco recusar o crédito habitação, o contrato fica sem efeito e o sinal é devolvido. Para funcionar, a cláusula fixa o montante pedido, um prazo para o comprador comunicar a recusa e a prova aceite, que é a resposta escrita do banco. Sem prazo, a recusa pode chegar depois da data da escritura. A FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) no processo mostra o que o banco propôs e quando.

Documentos a anexar ao contrato-promessa

Ao contrato-promessa juntam-se, em regra:

• a caderneta predial;
• a certidão permanente do registo predial, válida por seis meses;
• a licença de utilização ou outro título urbanístico;
• o certificado energético;
• a declaração do condomínio sobre dívidas e obras aprovadas;
• o caderno de encargos, se o imóvel ainda estiver em construção.

O sinal no CPCV: valor, guarda e devolução

O sinal é a quantia que o promitente-comprador entrega na assinatura do CPCV e que garante o cumprimento da promessa. O valor é livre, e o incumprimento tem um preço fixado na lei: quem desiste perde o sinal ou devolve-o em dobro.

Quanto se entrega de sinal

A lei não fixa um valor. Os bancos e intermediários de crédito indicam, em regra, 10 a 20% do preço, muitas vezes a parte que o banco não financia. Pelo artigo 441.º do Código Civil, qualquer quantia entregue no CPCV presume-se sinal, mesmo que o contrato lhe chame adiantamento.

Num exemplo com um imóvel de 250.000 €, sinal de 10% e dois reforços:

Neste exemplo, os 50.000 € entregues antes da escritura contam todos como sinal.

Quem guarda o sinal quando há mediadora

Quando o comprador entrega dinheiro à mediadora antes do CPCV, por exemplo uma reserva, o artigo 18.º da Lei n.º 15/2013 considera-o depositado à guarda da empresa: a agência restitui-o logo que lhe for pedido e não o pode usar em proveito próprio. Se a agência receber o sinal na assinatura, passa recibo, mantém o valor fora das contas da empresa e entrega-o ao vendedor nos termos do CPCV.

Incumprimento: perda do sinal ou devolução em dobro

O artigo 442.º do Código Civil fixa as consequências do incumprimento definitivo:

Sem a cláusula do crédito, a recusa do banco arrisca ser tratada como incumprimento do comprador: o sinal só volta em singelo se a recusa não lhe for imputável, o que fica sujeito a prova e a disputa. Com a cláusula, a devolução fica garantida pelo próprio contrato.

Execução específica e entrega antecipada do imóvel

Em vez de ficar com o sinal ou com o dobro, a parte cumpridora pode pedir a execução específica (artigo 830.º do Código Civil): o tribunal profere uma sentença que vale como a escritura recusada. A existência de sinal faz presumir que as partes afastaram este direito, salvo nas promessas sobre edifícios ou frações abrangidas pelo artigo 410.º, n.º 3, em que a execução específica não pode ser afastada.

Se a casa já foi entregue ao comprador antes da escritura, o artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil permite-lhe exigir o valor do imóvel à data do incumprimento, descontado o preço e somado o sinal. O artigo 755.º, n.º 1, alínea f), do Código Civil dá-lhe ainda o direito de retenção: pode ficar no imóvel até ser pago.

Reconhecimento de assinaturas no CPCV depois do Simplex

No CPCV de uma casa ou fração, as assinaturas têm de ser reconhecidas presencialmente. Desde o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024) discute-se se a certificação da licença, que a lei pede no mesmo ato, continua exigida; o reconhecimento das assinaturas mantém-se no texto da lei.

O que exige o artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil

Na promessa de compra e venda de um edifício ou fração, construído ou por construir, o documento leva o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, por quem o faz, de que existe licença de utilização ou de construção. Sem estas formalidades o contrato é inválido, mas em regra só o promitente-comprador pode invocar a falta: o promitente-vendedor só a pode invocar se tiver sido o comprador a causá-la com culpa.

O que mudou com o Decreto-Lei n.º 10/2024

O Simplex deixou de exigir a apresentação da licença de utilização na escritura, mas não alterou o texto do artigo 410.º, n.º 3. Daí duas leituras: uma vê na reforma o fim tácito da certificação na promessa; outra mantém a exigência enquanto o artigo não mudar.

Questão em aberto: o Tribunal da Relação de Coimbra, em acórdão de 2026-01-27 (processo 2622/22.0T8LRA.C1), entendeu que a certificação da licença na promessa foi substituída pelo dever de informação do artigo 19.º do Decreto-Lei n.º 10/2024, sem revogação expressa. É a decisão de um tribunal num caso concreto, não uma alteração da lei: a 2026-10-29, o artigo 410.º, n.º 3, mantém a mesma redação.

Para a agência, a opção prudente é continuar a fazer o reconhecimento presencial das assinaturas e juntar ao CPCV a informação urbanística do imóvel. Assim, a forma do contrato não se torna argumento para o anular.

Quem pode reconhecer as assinaturas

O reconhecimento presencial faz-se perante uma entidade com competência para reconhecer assinaturas, como notário, advogado ou solicitador. Quem reconhece confirma a identidade das partes e, enquanto a questão do Simplex não estiver fechada, certifica a licença no mesmo ato. O preço varia conforme a entidade, por isso a agência pede o valor ao marcar e combina com as partes quem o paga.

CPCV com eficácia real: quando compensa registar

Um CPCV com eficácia real é um contrato-promessa registado que vale contra terceiros: se, depois do registo, o vendedor vender o imóvel a outra pessoa ou o hipotecar, o comprador continua a poder exigir a casa. Compensa registar quando o tempo até à escritura é longo ou o risco de o vendedor dispor do imóvel é real.

Sem eficácia real, a promessa só obriga as partes. Se o vendedor vender a um terceiro, o comprador pode exigir o sinal em dobro, mas não fica com a casa.

Requisitos do artigo 413.º

O artigo 413.º do Código Civil exige três requisitos:

• declaração expressa das partes de que atribuem eficácia real à promessa;
• forma de escritura pública ou de documento particular autenticado;
• inscrição da promessa no registo predial.

Em regra, falhando um deles, a promessa vale só entre as partes. A autenticação e o registo têm custos próprios, que a agência deve explicar antes de as partes decidirem.

Negócios em que a agência deve recomendar a eficácia real

• prazo longo até à escritura, de vários meses;
• sinal alto, que o comprador não pode arriscar perder;
• vendedor com dívidas, penhoras ou hipotecas por resolver;
• compra em planta, em que a obra pode demorar anos.

Num negócio rápido, com o crédito quase aprovado e a certidão sem ónus, o custo e o tempo da formalidade raramente se justificam.

CPCV de bem futuro: a compra em planta

Um CPCV de bem futuro promete a venda de uma casa ou fração que ainda não existe ou está em construção. O contrato definitivo só se faz quando a obra acaba, e até lá o comprador compromete-se com um projeto, não com uma casa que pode visitar. Por isso o contrato tem de dizer com rigor o que vai ser entregue e quando.

Caderno de encargos e prazos de obra

O caderno de encargos é o anexo que descreve o imóvel prometido: áreas, acabamentos, materiais, equipamentos e partes comuns. É com ele que o comprador pode recusar uma entrega diferente do que comprou, por isso a agência confirma que a versão anexada é a mesma que mostrou ao cliente.

O CPCV fixa a data prevista de conclusão da obra, a margem de atraso aceite e o que acontece se for ultrapassada, por exemplo o direito do comprador a desistir com devolução do sinal. A data da escritura liga-se ao fim da obra, não a um dia fixo do calendário.

Reforços de sinal ligados às fases da obra

Na compra em planta é frequente dividir o sinal: uma parte na assinatura e reforços em fases da obra, como a conclusão da estrutura ou da cobertura. Ligar cada reforço a uma fase verificável, e não a uma data, evita que o comprador pague por uma obra parada. Como os reforços também são sinal (artigo 441.º do Código Civil), o valor em jogo num incumprimento cresce a cada fase, e com ele o interesse em registar a promessa com eficácia real.

O que a agência controla entre o CPCV e a escritura

Entre a assinatura do CPCV e a escritura, a agência imobiliária controla três coisas: os prazos do contrato, os documentos do fecho e as falhas que podem anular a promessa. A comissão de mediação, em regra, só se torna devida com a conclusão do negócio, salvo se o contrato de mediação a fizer vencer no CPCV (artigo 19.º da Lei n.º 15/2013).

Os prazos que não podem escapar

Cada prazo do CPCV tem um responsável e uma data, registados no dia da assinatura:

É assim que a Dappio desenha o CRM para mediação imobiliária: cada CPCV fica com os seus prazos, responsáveis e alertas até à escritura.

Os documentos para a escritura ou o Casa Pronta

A lista é a mesma para a escritura no notário ou para o balcão Casa Pronta, que faz a compra e o registo no mesmo ato. A agência confirma, uma semana antes:

• identificação e número de contribuinte de todas as partes;
• caderneta predial e certidão permanente atualizadas;
• certificado energético válido;
• informação urbanística do imóvel;
• declaração do condomínio sobre dívidas;
• declaração do banco do vendedor para o cancelamento da hipoteca, se existir;
• comprovativos de pagamento do IMT e do Imposto do Selo;
• recibos do sinal e de cada reforço.

Os erros de CPCV que fazem cair o negócio

Estes cinco erros estão no próprio contrato e aparecem só quando já há sinal entregue:

Minuta de CPCV: o que adaptar antes de assinar

Uma minuta de CPCV é um modelo de contrato-promessa que serve de ponto de partida, não de contrato pronto. Não há uma minuta oficial de CPCV: há modelos de várias origens, e muitas agências têm o seu. Trazem a estrutura base; o que decide o negócio escreve-se à medida.

Uma minuta genérica raramente traz:

• a condição de aprovação do crédito com prazo e prova da recusa;
• o calendário dos reforços de sinal, por datas ou por fases da obra;
• a declaração de eficácia real, quando as partes decidem registar;
• o caderno de encargos e a margem de atraso, na compra em planta;
• a guarda do sinal entregue à mediadora.

Antes de a pôr a circular, a agência compara a minuta com a lista de cláusulas e de anexos do contrato e, se o negócio sair do habitual, pede revisão a advogado ou solicitador.

Perguntas frequentes sobre o contrato-promessa

O CPCV feito pela imobiliária tem validade jurídica?

Sim, desde que cumpra a forma da lei: escrito, assinado pelas partes e, sendo uma casa ou fração, com reconhecimento presencial das assinaturas. Ser a mediadora a redigi-lo não muda a validade. O risco de um CPCV preparado pela imobiliária está no conteúdo, quando faltam as cláusulas que protegem cada parte.

Quanto tempo pode durar um CPCV?

A lei não fixa um prazo máximo para o contrato-promessa. As partes escolhem a data-limite da escritura, que pode ir de algumas semanas a vários anos numa compra em planta. Quanto mais longo o prazo, mais razões há para registar a promessa.

Entregar a casa antes da escritura obriga a pagar IMT?

Depende. O artigo 2.º, n.º 2, alínea a), do Código do IMT trata a promessa acompanhada da entrega do imóvel ao comprador como transmissão, exceto na compra de habitação própria e permanente sem cláusula de cedência. Quando há imposto, paga-se nos 30 dias seguintes à entrega. A agência avisa o comprador antes de combinar a entrega das chaves.

Um CPCV pode ser cedido a outro comprador?

Pode, por cessão da posição contratual (artigo 424.º do Código Civil), com o acordo do promitente-vendedor ou se o contrato a permitir. Se o CPCV tiver uma cláusula de livre cedência, o artigo 2.º, n.º 3, alínea a), do Código do IMT tributa logo a celebração da promessa. Por isso essa cláusula não deve entrar por defeito na minuta.