Como obter a licença AMI: requisitos, documentos, custos e prazos

O que é a licença AMI e quem tem de a pedir

A licença AMI é a autorização necessária para exercer legalmente a atividade de mediação imobiliária em Portugal. É obrigatória para empresas e empresários em nome individual que pretendam prestar serviços de mediação imobiliária por conta própria, nomeadamente na compra, venda, arrendamento ou permuta de imóveis.

No entanto, trabalhar como consultor imobiliário numa agência licenciada não é o mesmo que abrir uma empresa de mediação. Esta distinção é importante para perceber quem precisa de pedir a licença e em nome de quem deve ser emitida.

Licença AMI: o essencial

• Quem emite: Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC).
• Quem precisa: empresas e empresários em nome individual que exerçam mediação imobiliária por conta própria.
• Quem não precisa de licença própria: consultores que trabalhem no âmbito de uma agência devidamente licenciada.
• Requisitos principais: idoneidade comercial e seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 150.000 €, ou garantia equivalente.
• Onde pedir: através dos serviços disponibilizados pelo IMPIC e no portal gov.pt.

O que a licença AMI autoriza e quem a emite

A licença AMI permite desenvolver a atividade de mediação imobiliária, que consiste em procurar interessados para negócios imobiliários em representação dos clientes, mediante contrato de mediação.

Na prática, a empresa licenciada pode realizar ações de prospeção, divulgar imóveis, recolher informações e promover o contacto entre potenciais compradores, vendedores, senhorios ou arrendatários.

A emissão e fiscalização da licença competem ao IMPIC, a entidade pública responsável pela regulação desta atividade em Portugal.

Cada licença possui um número de identificação, habitualmente apresentado como «AMI» seguido de um número. Este permite identificar a entidade mediadora e verificar a sua habilitação para exercer a atividade.

A licença não substitui outras obrigações legais da empresa, como o cumprimento das regras aplicáveis aos contratos de mediação e à publicidade imobiliária.

Consultor numa agência ou licença em nome próprio

Quem pretende trabalhar no setor imobiliário deve começar por distinguir duas situações: colaborar com uma agência existente ou exercer a atividade de mediação através de um negócio próprio.

Um consultor que trabalhe sob a responsabilidade de uma agência licenciada não necessita, por esse motivo, de obter uma licença AMI individual. A atividade é desenvolvida no âmbito da entidade mediadora titular da licença.

Por outro lado, quem pretende abrir uma agência ou prestar serviços de mediação imobiliária de forma independente, enquanto entidade mediadora, precisa de obter a respetiva licença.

Atenção: trabalhar como prestador de serviços ou emitir recibos verdes não significa, por si só, que seja necessário obter uma licença AMI. O fator decisivo é saber se a pessoa atua no âmbito de uma entidade mediadora licenciada ou se pretende exercer autonomamente a atividade de mediação imobiliária.

Empresário em nome individual ou sociedade: quem fica titular

A licença AMI pode ser atribuída a uma pessoa singular, enquanto empresário em nome individual (ENI), ou a uma pessoa coletiva, como uma sociedade por quotas ou uma sociedade unipessoal por quotas.

No caso do empresário em nome individual, a licença é emitida em nome da própria pessoa, que assume a titularidade da atividade de mediação imobiliária.

Quando o pedido é apresentado por uma sociedade, a licença pertence à empresa, e não aos seus sócios, gerentes ou administradores individualmente. Os representantes legais ficam sujeitos às verificações aplicáveis, incluindo a idoneidade comercial.

Esta diferença tem consequências práticas. A licença AMI é intransmissível, pelo que não pode ser simplesmente transferida do empresário para uma sociedade, ou de uma empresa para outra.

Por isso, antes de iniciar o pedido, é importante decidir qual será a estrutura jurídica do negócio. Essa escolha determina quem fica titular da licença e quais os documentos necessários para o licenciamento.

Requisitos para obter a licença AMI

Para obter a licença AMI em Portugal, é necessário cumprir os requisitos legais definidos para o exercício da atividade de mediação imobiliária. Independentemente de o pedido ser apresentado por um empresário em nome individual ou por uma sociedade, o IMPIC verifica se estão reunidas as condições exigidas antes de conceder a licença.

Os dois requisitos fundamentais são a idoneidade comercial e a existência de um seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 150.000 €, ou garantia equivalente. A concessão da licença depende também da regularização dos pagamentos devidos ao IMPIC.

Idoneidade comercial do requerente e dos representantes legais

A idoneidade comercial é um dos principais requisitos para obter a licença de mediação imobiliária. Serve para avaliar se o requerente reúne as condições legais de integridade e confiança necessárias para exercer esta atividade.

Quando o pedido é feito por um empresário em nome individual, a avaliação incide sobre o próprio requerente. No caso de uma sociedade, a idoneidade deve ser comprovada tanto pela empresa como pelos seus representantes legais, incluindo os gerentes ou administradores.

Para essa verificação, o IMPIC exige uma declaração de idoneidade comercial e os certificados de registo criminal aplicáveis, emitidos para a finalidade de mediação imobiliária.

Determinadas condenações ou situações previstas na lei podem impedir o reconhecimento da idoneidade comercial. No entanto, a existência de qualquer antecedente criminal não significa automaticamente que o pedido será recusado. A avaliação depende dos critérios legais e das circunstâncias relevantes.

Antes de apresentar o requerimento, é importante confirmar que os documentos estão atualizados e que todos os representantes legais abrangidos pelo pedido cumprem os requisitos exigidos.

Seguro de responsabilidade civil de 150.000 € ou garantia equivalente

Outro requisito obrigatório é a contratação de um seguro de responsabilidade civil profissional, destinado a cobrir danos patrimoniais causados a terceiros no exercício da atividade de mediação imobiliária, nos termos legalmente previstos.

O seguro deve cumprir condições específicas:

• Ter um capital seguro mínimo de 150.000 €.
• Abranger a atividade de mediação imobiliária.
• Ter cobertura territorial em Portugal.
• Respeitar as condições legais aplicáveis ao seguro de responsabilidade civil das entidades mediadoras.

Em alternativa, a lei admite uma garantia financeira ou instrumento equivalente que assegure a proteção exigida.

É importante distinguir o capital seguro do preço do seguro. Os 150.000 € representam o montante mínimo de cobertura exigido, não o valor que o empresário terá de pagar à seguradora.

Para comprovar este requisito, o IMPIC solicita a apólice ou documento equivalente e, no caso do seguro, o respetivo comprovativo de pagamento.

Embora a documentação do seguro possa ser apresentada até ao prazo concedido para pagamento das taxas de licenciamento, a licença não produz efeitos sem a comprovação da cobertura obrigatória. Por isso, tratar deste requisito antecipadamente ajuda a evitar obstáculos na conclusão do processo.

Taxas, coimas e dívidas ao IMPIC regularizadas

Além dos requisitos anteriores, a concessão da licença AMI depende da regularização das obrigações financeiras aplicáveis perante o IMPIC.

Estas obrigações podem incluir a taxa de licenciamento, a taxa anual de regulação, coimas aplicadas por decisões definitivas e outras taxas que se encontrem em dívida ao Instituto.

Mesmo quando o requerente reúne as condições de idoneidade comercial e possui um seguro adequado, a falta de pagamento dos montantes exigíveis pode impedir que a licença produza efeitos.

Convém, por isso, verificar antecipadamente se existem valores pendentes, especialmente quando o requerente ou a empresa já tiveram atividade regulada pelo IMPIC.

Após a aprovação do pedido, é igualmente necessário respeitar o prazo indicado na guia de pagamento. Se a taxa não for paga dentro desse prazo, o procedimento pode ser extinto, obrigando à apresentação de um novo pedido. Nessas circunstâncias, a taxa poderá sofrer um agravamento.

O cumprimento destes requisitos não termina com a emissão da licença. A idoneidade comercial, a cobertura de responsabilidade civil e as obrigações financeiras continuam a ser relevantes para a manutenção da habilitação para exercer a atividade.

Documentos necessários para pedir a licença AMI

Depois de confirmar que reúne os requisitos legais, o passo seguinte é preparar os documentos necessários para pedir a licença AMI. A documentação varia consoante o requerente seja um empresário em nome individual ou uma sociedade, mas em ambos os casos é necessário comprovar a idoneidade comercial e a existência de um seguro de responsabilidade civil adequado.

O IMPIC disponibiliza modelos próprios para algumas declarações e exige que os documentos apresentados estejam válidos e corretamente preenchidos. Reunir tudo antes de iniciar o pedido ajuda a evitar notificações para corrigir informações ou entregar elementos em falta.

Checklist de documentos para a licença AMI

Documentos para empresário em nome individual

Quem pretende exercer a atividade de mediação imobiliária como empresário em nome individual deve apresentar documentação que permita identificar o requerente, confirmar a sua situação fiscal e verificar os requisitos de acesso à atividade.

Os principais documentos são:

• Modelo A1: requerimento de licenciamento preenchido e assinado.
• Identificação civil e fiscal: dados do Cartão de Cidadão, título de residência ou outro documento aplicável e NIF.
• Declaração de início, reinício ou alteração de atividade: conforme registada na Autoridade Tributária.
• Modelo A6: declaração de idoneidade comercial do empresário.
• Certificado de registo criminal: válido à data de apresentação, solicitado com a finalidade de mediação imobiliária.
• Seguro de responsabilidade civil: apólice com cobertura mínima de 150.000 € e comprovativo do respetivo pagamento, ou garantia equivalente.
• Modelo A8: lista dos estabelecimentos de atendimento ao público.

É particularmente importante verificar a finalidade do certificado de registo criminal. Um certificado emitido para outro fim pode não ser aceite pelo IMPIC, mesmo que ainda esteja dentro do prazo de validade.

A documentação relativa à atividade fiscal deve também corresponder aos dados indicados no requerimento, evitando divergências na identificação do empresário ou no domicílio fiscal.

Documentos para sociedades

No caso das sociedades, o pedido exige documentos relativos à empresa e aos seus representantes legais. Isto acontece porque o IMPIC precisa de verificar a identificação e a idoneidade das pessoas responsáveis pela entidade mediadora.

Além do requerimento de licenciamento (Modelo A1), devem ser preparados:

• NIPC da sociedade e identificação dos representantes legais: incluindo os respetivos números de identificação fiscal.
• Certidão permanente do registo comercial: ou código de acesso válido, com os dados atualizados da empresa.
• Modelo A7: declaração de idoneidade comercial da sociedade.
• Modelo A6: declaração individual de idoneidade comercial de cada representante legal.
• Certificados de registo criminal: um por cada representante legal, com a finalidade de mediação imobiliária.
• Apólice de seguro e comprovativo de pagamento: ou garantia financeira equivalente.
• Modelo A8: lista dos estabelecimentos de atendimento ao público.
• Modelo A9: lista dos representantes legais, quando aplicável. No procedimento apresentado no gov.pt, é exigida quando existem mais de quatro representantes legais.

Uma situação que merece atenção é a atualização da certidão permanente. Se a sociedade tiver alterado a sede, a denominação ou os gerentes, os dados do registo comercial devem refletir essas alterações.

Também não basta apresentar uma única declaração de idoneidade para todos os gerentes. Cada representante legal abrangido deve ter a sua própria declaração e certificado de registo criminal.

Os formulários e orientações oficiais podem ser consultados no portal do IMPIC, enquanto o gov.pt reúne os elementos necessários ao procedimento.

Antes de submeter o pedido, confirme a validade dos certificados, a correspondência entre os dados dos documentos e a legibilidade dos ficheiros. Estas verificações simples ajudam a reduzir o risco de atrasos durante a análise do processo.

Como pedir a licença AMI online, passo a passo

O pedido da licença AMI pode ser feito online, através do portal do IMPIC ou dos serviços disponibilizados no gov.pt, sem necessidade de deslocação presencial. O procedimento envolve o preenchimento de um formulário, a apresentação dos documentos exigidos, a análise do pedido e o pagamento das taxas de licenciamento.

Para evitar atrasos, é importante seguir cada etapa pela ordem correta e acompanhar as notificações enviadas pelo IMPIC, especialmente quando são solicitados documentos adicionais.

Processo de pedido da licença AMI

1. Preparar a documentação. Reunir os documentos de identificação, declarações de idoneidade, registos criminais e comprovativos do seguro.
2. Aceder ao serviço online. Entrar no gov.pt ou no formulário eletrónico do IMPIC.
3. Submeter o requerimento. Preencher os dados, anexar os documentos e concluir as formalidades de assinatura.
4. Corrigir eventuais faltas. Entregar os elementos solicitados dentro do prazo indicado.
5. Pagar as taxas. Utilizar a referência Multibanco indicada na guia de pagamento.
6. Receber a licença. Concluídas as condições legais, é emitida a licença AMI e, quando aplicável, os cartões dos representantes legais.

1. Reunir os documentos e contratar o seguro

Antes de iniciar o formulário, confirme que dispõe dos documentos exigidos para o seu tipo de requerente. Verifique especialmente a validade dos certificados de registo criminal e a atualização dos dados fiscais e comerciais.

Deve também tratar do seguro de responsabilidade civil profissional, com cobertura mínima de 150.000 €, ou de uma garantia equivalente.

Embora o IMPIC permita apresentar o comprovativo do seguro até ao prazo concedido para pagar as taxas de licenciamento, preparar este documento antecipadamente reduz o risco de deixar o processo incompleto.

2. Entrar no serviço do gov.pt com autenticação digital

Aceda à página de licenciamento da mediação imobiliária no gov.pt e selecione a opção de realização online.

O pedido também pode ser iniciado diretamente através do serviço de pedido online do IMPIC.

Siga as instruções de identificação ou autenticação apresentadas pelo canal escolhido. Quando for disponibilizada autenticação digital, utilize o método aceite pelo serviço, como a Chave Móvel Digital ou o Cartão de Cidadão.

Confirme que está a iniciar um novo pedido de licenciamento, e não um procedimento destinado a empresas que já possuem licença AMI.

3. Preencher o requerimento e anexar os documentos

No formulário, introduza os dados do empresário ou da sociedade, os contactos, a identificação fiscal e as informações dos representantes legais, quando aplicável.

Depois, anexe os documentos solicitados nos formatos admitidos pela plataforma.

Atenção à assinatura: no procedimento online do IMPIC, após a submissão do formulário são enviados ficheiros PDF que devem ser assinados pelos representantes legais correspondentes.

Antes de submeter, confirme nomes, NIF, moradas e demais dados. O IMPIC indica que, para alterar informações preenchidas no formulário online, poderá ser necessário apresentar um novo pedido, ficando o anterior sem efeito.

4. Entregar os elementos em falta no prazo de 15 dias

Se o requerimento apresentar omissões, documentos insuficientes ou informações incorretas, o IMPIC pode notificar o requerente para corrigir essas situações.

Segundo o procedimento publicado no gov.pt, o prazo indicado para entregar os elementos em falta é de 15 dias. A informação do IMPIC esclarece que o prazo concedido para suprir deficiências não pode ser inferior a 15 dias.

Não responder dentro do prazo pode levar ao indeferimento do pedido. Por isso, acompanhe regularmente o endereço de correio eletrónico e os canais de contacto indicados no requerimento.

5. Pagar a guia por Multibanco dentro do prazo

Depois de uma decisão favorável, o IMPIC emite a guia para pagamento das taxas devidas.

No pedido online, o pagamento pode ser efetuado por Multibanco, utilizando os dados fornecidos na guia. O valor inclui a taxa de licenciamento e a parte proporcional da taxa anual de regulação aplicável ao primeiro ano.

O pagamento deve ser realizado dentro do prazo indicado na guia. Caso contrário, o procedimento pode ser extinto, sendo necessário apresentar um novo pedido. Se esse novo pedido ocorrer antes de decorrido um ano, pode existir agravamento da taxa.

O pagamento e a comprovação do seguro obrigatório são condições para que o deferimento produza efeitos.

6. Receber a licença e os cartões dos representantes legais

Após o cumprimento das condições legais e financeiras, é concluído o procedimento de licenciamento.

O IMPIC emite a licença de mediação imobiliária, identificada pelo respetivo número AMI, bem como os cartões dos representantes legais da empresa, quando aplicável.

Guarde a documentação emitida e confirme se os dados da entidade mediadora estão corretos. O número da licença deverá ser utilizado nos documentos e meios de divulgação em que a identificação da entidade mediadora é legalmente obrigatória.

A empresa só deve começar a exercer a atividade de mediação imobiliária depois de a licença produzir efeitos. A simples submissão do requerimento ou a obtenção de uma decisão favorável ainda dependente de condições não constitui autorização suficiente para iniciar a atividade.

Quanto custa obter a licença AMI

O custo para obter a licença AMI em Portugal começa nos 100 € de taxa de licenciamento, mas este não é o valor total a pagar. É necessário acrescentar a parte proporcional da taxa anual de regulação e o custo do seguro de responsabilidade civil obrigatório.

O montante final depende sobretudo da data em que é emitida a guia de pagamento e do preço contratado com a seguradora. Por isso, é importante distinguir as taxas fixadas pelo IMPIC das despesas que variam de requerente para requerente.

Valores oficiais publicados pelo IMPIC. O registo de prestadores estabelecidos noutros Estados do Espaço Económico Europeu tem uma taxa própria de 50 €, distinta do licenciamento AMI.

Taxa de licenciamento de 100 € e o agravamento para 150 €

A taxa normal para obter a licença de mediação imobiliária é de 100 €. Este valor está previsto na Portaria n.º 199/2013, de 31 de maio, e corresponde ao procedimento de licenciamento.

Contudo, em determinadas situações, a taxa aumenta para 150 €, nomeadamente quando existe:

• Falta de pagamento da taxa de um pedido de licenciamento anterior.
• Falta de pagamento da taxa anual de regulação em procedimento anterior, nas condições legalmente previstas.

O agravamento representa um acréscimo de 50 € relativamente à taxa normal.

É importante perceber que os 100 € não incluem a totalidade dos encargos iniciais. Na emissão da licença, é também exigida a parte proporcional da taxa anual de regulação da atividade.

Taxa anual de regulação de 265 € e a parte proporcional do primeiro ano

As entidades com licença AMI estão sujeitas a uma taxa anual de regulação de 265 €, destinada a suportar os custos de supervisão, fiscalização e regulação da atividade pelo IMPIC.

No primeiro ano, porém, o requerente não tem necessariamente de pagar o valor completo. A taxa é calculada proporcionalmente ao número de meses completos que faltam até ao fim do ano civil.

Para este cálculo, a referência é a data de emissão da guia de pagamento, e não a data em que foi apresentado o pedido.

Exemplo de cálculo do primeiro ano

Considere uma licença cuja guia de pagamento é emitida em outubro. Restam dois meses completos até ao final do ano: novembro e dezembro.

Simulação ilustrativa, sem agravamentos nem seguro. O valor definitivo é o indicado na guia emitida pelo IMPIC.

Nos anos seguintes, aplica-se a taxa anual completa de 265 €, salvo alterações legais. O incumprimento da obrigação de pagamento pode levar ao cancelamento da licença.

Seguro de responsabilidade civil: o custo que depende da seguradora

Ao contrário das taxas do IMPIC, o seguro de responsabilidade civil profissional não tem um prémio anual único estabelecido para todas as empresas de mediação imobiliária.

O valor depende da seguradora, das condições da apólice, do perfil da atividade e de outros fatores considerados na avaliação do risco.

A cobertura mínima legal de 150.000 € não corresponde ao preço do seguro. Representa o capital mínimo exigido para cobrir a responsabilidade civil por danos decorrentes da atividade, nos termos previstos na lei.

Antes de contratar, vale a pena pedir propostas a diferentes seguradoras e comparar não apenas o prémio, mas também as franquias, exclusões e condições de cobertura. É essencial confirmar que a apólice cumpre os requisitos aplicáveis à mediação imobiliária em Portugal.

Assim, para calcular quanto custa abrir uma atividade de mediação imobiliária, deve somar a taxa de licenciamento, a regulação proporcional do primeiro ano e o prémio do seguro. Este orçamento diz respeito apenas aos principais encargos de licenciamento, não incluindo despesas de constituição da empresa, instalações ou funcionamento.

Quanto tempo demora a licença AMI

O tempo necessário para obter a licença AMI depende do estado da documentação apresentada e da necessidade de esclarecimentos adicionais. Segundo o gov.pt, a análise inicial do pedido tem um prazo indicado de 2 dias. Contudo, isso não significa que a licença seja emitida e esteja pronta a utilizar nesse período.

O IMPIC pode solicitar documentos em falta, realizar uma audiência prévia ou exigir o cumprimento de condições antes de a licença produzir efeitos. Por isso, quem pretende abrir uma agência imobiliária deve considerar todas as etapas do procedimento, e não apenas o prazo de análise inicial.

Os prazos correspondem a diferentes fases e não devem ser somados automaticamente.

Análise do pedido em 2 dias, segundo o gov.pt

O portal gov.pt indica um prazo de 2 dias para a análise do pedido de licença de mediação imobiliária. Este prazo refere-se à fase de análise administrativa apresentada na informação do serviço.

Existe, porém, uma distinção importante entre esse prazo e o prazo legal para a decisão.

De acordo com o procedimento publicado pelo IMPIC, a entidade dispõe de até 20 dias para decidir, contados a partir da receção do pedido ou dos elementos adicionais solicitados. Quando estes não são entregues, a contagem considera o termo do prazo concedido.

O IMPIC prevê ainda que, caso não seja proferida uma decisão dentro do prazo legal, possa ocorrer deferimento tácito. Mesmo nessa situação, o pagamento das taxas devidas e a comprovação do seguro obrigatório continuam a ser condições necessárias para que o deferimento produza efeitos.

Assim, os 2 dias não devem ser interpretados como uma garantia de emissão da licença AMI. Uma candidatura completa e corretamente instruída tende a facilitar o processo, mas a conclusão depende também dos procedimentos administrativos subsequentes.

Elementos em falta e audiência prévia: os prazos que atrasam a decisão

Os atrasos mais evitáveis surgem quando o requerimento contém informações incompletas, certificados desatualizados ou documentos que não correspondem aos requisitos exigidos.

Nestas situações, o IMPIC pode notificar o requerente, no prazo de 10 dias após a apresentação, para corrigir as deficiências identificadas. O prazo concedido para responder não pode ser inferior a 15 dias.

Se os elementos solicitados não forem apresentados, o pedido pode ser indeferido.

Existe ainda a possibilidade de audiência prévia, quando a análise revela motivos que podem justificar uma decisão desfavorável. Segundo o gov.pt, o requerente dispõe de 10 dias para se pronunciar sobre a intenção de indeferimento.

Esta fase permite apresentar esclarecimentos, contestar os fundamentos indicados ou fornecer informação adicional relevante antes da decisão final.

Para reduzir o risco de atrasos, convém acompanhar regularmente as notificações do IMPIC, responder dentro dos prazos estabelecidos e evitar submeter documentos cuja validade esteja prestes a terminar.

Mesmo depois de uma decisão favorável, é necessário aguardar pela guia de pagamento e cumprir as condições exigidas. O início legal da atividade de mediação imobiliária depende de a licença produzir efeitos, pelo que não é aconselhável assumir compromissos profissionais como entidade mediadora antes dessa confirmação.

A melhor forma de planear a abertura de uma agência é, portanto, reservar alguma margem para eventuais correções e formalidades finais, sem tomar o prazo de análise inicial como uma data garantida para começar a operar.

Porque é que um pedido de licença AMI é recusado

Um pedido de licença AMI pode ser recusado quando o IMPIC verifica que a documentação está incompleta, existem requisitos legais por cumprir ou o requerente não regularizou determinadas obrigações financeiras.

Nem todos os problemas conduzem imediatamente ao indeferimento. Algumas irregularidades podem ser corrigidas durante a análise, desde que o requerente responda dentro dos prazos estabelecidos. O essencial é distinguir os erros administrativos que podem ser resolvidos das situações que impedem legalmente a concessão da licença.

Pedido mal instruído ou documentos fora de validade

Uma das situações que pode comprometer o licenciamento é a apresentação de um requerimento mal instruído. Isto acontece quando faltam documentos obrigatórios, existem informações contraditórias ou os comprovativos apresentados não permitem verificar os requisitos exigidos.

Entre os problemas que merecem atenção estão:

• Certificados de registo criminal desatualizados ou emitidos para uma finalidade inadequada.
• Declarações de idoneidade comercial incompletas ou sem assinatura.
• Dados da sociedade diferentes dos constantes do registo comercial.
• Falta de documentos relativos a algum dos representantes legais.
• Ficheiros ilegíveis ou documentos que não correspondem ao solicitado.

Quando identifica deficiências que podem ser corrigidas, o IMPIC notifica o requerente para apresentar os elementos necessários, concedendo um prazo não inferior a 15 dias.

Se a documentação não for entregue dentro desse prazo, o pedido pode ser indeferido.

Erro comum: ignorar um pedido de correção

Imagine que uma sociedade apresenta o pedido, mas se esquece do certificado de registo criminal de um dos gerentes. O IMPIC solicita o documento em falta, mas a empresa não responde no prazo concedido.

Mesmo que os restantes documentos estejam corretos, essa omissão pode levar ao indeferimento.

Como evitar: acompanhe as notificações do IMPIC e confirme que cada documento solicitado foi efetivamente entregue dentro do prazo.

Taxas por pagar e requisitos por cumprir

A documentação completa não garante, por si só, que o pedido seja aprovado. O IMPIC também verifica se o requerente reúne as condições legais para exercer a atividade de mediação imobiliária.

Entre os motivos que podem impedir o licenciamento encontram-se a falta de idoneidade comercial do empresário, da sociedade ou dos seus representantes legais, bem como a inexistência de seguro de responsabilidade civil adequado ou garantia equivalente.

A situação financeira perante o IMPIC também é relevante. Coimas aplicadas por decisões definitivas e outras obrigações de pagamento exigíveis devem estar regularizadas nos termos legais.

Importa, contudo, distinguir duas situações:

Indeferimento do pedido: pode ocorrer quando não são comprovados os requisitos obrigatórios, incluindo o seguro dentro do prazo legalmente permitido.

Extinção do procedimento: pode acontecer quando o requerente não paga a taxa de licenciamento dentro do prazo indicado na guia. Neste caso, poderá ser necessário apresentar um novo pedido, eventualmente sujeito a agravamento da taxa.

Esta distinção é importante porque as consequências e os passos necessários para resolver cada situação não são exatamente os mesmos.

Reclamação e ação administrativa depois de uma recusa

Quando o IMPIC identifica fundamentos para recusar o pedido, o requerente tem, em regra, oportunidade de se pronunciar antes da decisão final, através da audiência prévia.

Segundo o gov.pt, o prazo indicado para esta audiência é de 10 dias. Durante esse período, o interessado pode apresentar esclarecimentos, documentos ou argumentos que considere relevantes.

Se a decisão final for desfavorável, existem mecanismos para a contestar.

Reclamação administrativa: o requerente pode apresentar uma reclamação ao serviço que emitiu a decisão, no prazo de 15 dias após tomar conhecimento da mesma. O prazo de resposta indicado no gov.pt é de 30 dias.

Ação administrativa: quando existem fundamentos para contestar judicialmente a decisão, o interessado pode recorrer ao tribunal administrativo competente. Para atos anuláveis, o prazo geral indicado é de três meses, embora a via processual e os prazos aplicáveis devam ser confirmados em função do caso concreto.

A apresentação de uma reclamação pode suspender o prazo de impugnação judicial nos termos legalmente previstos. No entanto, não significa que a decisão seja automaticamente anulada ou que a licença possa ser utilizada.

Antes de avançar, é importante analisar os fundamentos apresentados pelo IMPIC. Se o problema resultar apenas de documentação incompleta, poderá ser mais simples regularizar a situação e avaliar a possibilidade de apresentar um novo pedido. Quando existe discordância sobre a aplicação da lei, pode justificar-se aconselhamento jurídico especializado.

As orientações sobre os meios de reação estão disponíveis na página oficial do serviço de licenciamento da mediação imobiliária no gov.pt.

O que muda depois de ter a licença AMI

Obter a licença AMI permite iniciar legalmente a atividade de mediação imobiliária, mas também implica responsabilidades contínuas perante o IMPIC. A empresa deve manter os requisitos que justificaram o licenciamento, cumprir as obrigações anuais e garantir que a sua identificação aparece corretamente nos documentos e na publicidade.

Além disso, antes de celebrar o primeiro contrato com um cliente, é necessário preparar procedimentos que assegurem o cumprimento das regras aplicáveis à mediação imobiliária.

Taxa anual e comprovação dos requisitos em janeiro

As entidades titulares de licença AMI estão sujeitas ao pagamento de uma taxa anual de regulação de 265 € e à verificação da manutenção dos requisitos de licenciamento.

O processo anual inclui a comprovação da idoneidade comercial e da continuidade do seguro de responsabilidade civil, com cobertura mínima de 150.000 €, ou garantia equivalente.

O gov.pt indica janeiro como mês de referência para o pagamento anual. Contudo, os prazos concretos podem variar conforme o calendário divulgado pelo IMPIC. Em 2026, por exemplo, o limite de pagamento foi fixado em 20 de fevereiro.

Calendário de obrigações anuais

Os prazos específicos devem ser confirmados anualmente no calendário oficial do IMPIC.

O incumprimento destas obrigações pode resultar no cancelamento da licença. Também é fundamental evitar interrupções na cobertura do seguro, mesmo quando a sua renovação ocorre fora do período de verificação anual.

Alterações que têm de ser comunicadas ao IMPIC

Depois do licenciamento, qualquer alteração relevante na situação da empresa deve ser comunicada ao IMPIC, dentro dos prazos legais.

As situações mais comuns incluem mudanças de denominação social, sede ou domicílio fiscal, nomeação ou saída de representantes legais e alterações ao seguro de responsabilidade civil.

Os prazos dependem do tipo de alteração:

• 15 dias: alterações aos requisitos de licenciamento, como situações que afetem a idoneidade comercial ou a cobertura obrigatória.
• 30 dias: alterações aos dados identificativos da empresa ou ao contrato de sociedade, bem como abertura, mudança de localização ou encerramento de estabelecimentos de atendimento ao público.

O IMPIC disponibiliza o Modelo A5 para comunicar diversas alterações, podendo exigir documentos adicionais, como a certidão permanente atualizada ou os dados de identificação de um novo gerente.

A comunicação deve ser feita mesmo que a alteração já tenha sido registada noutra entidade pública.

Onde aparece o número da licença AMI depois de emitida

O número AMI identifica a entidade licenciada e permite aos clientes verificar se estão a lidar com uma empresa legalmente habilitada para exercer mediação imobiliária.

Segundo a Lei n.º 15/2013, a denominação da empresa e o número da licença devem constar dos estabelecimentos de atendimento ao público, contratos, correspondência, documentos contabilísticos, publicações e publicidade imobiliária.

Na prática, esta identificação deve estar visível em materiais como anúncios de imóveis, páginas do website da agência, folhetos e outros meios utilizados para promover a atividade.

Os representantes legais devem ainda utilizar os cartões de identificação emitidos pelo IMPIC, enquanto os trabalhadores devem possuir cartões de identificação fornecidos pela empresa, com os elementos exigidos.

O que preparar antes do primeiro contrato de mediação

Antes de começar a angariar imóveis e formalizar relações com clientes, a empresa deve preparar um modelo de contrato de mediação imobiliária que cumpra os requisitos legais.

O contrato tem obrigatoriamente de ser escrito e deve incluir, entre outros elementos, a identificação do imóvel, o negócio pretendido, as condições de remuneração e a identificação do seguro de responsabilidade civil.

Quando existir exclusividade, o contrato deve indicar expressamente esse regime e os seus efeitos.

Também é necessário organizar o registo dos contratos celebrados e estabelecer procedimentos adequados ao tratamento de dados pessoais, à identificação dos clientes e às obrigações de prevenção do branqueamento de capitais.

Os modelos contratuais com cláusulas gerais devem respeitar as obrigações de comunicação ou depósito aplicáveis junto do IMPIC.

Ter estes procedimentos preparados desde o início ajuda a evitar erros contratuais, problemas de conformidade e conflitos com clientes. A licença AMI é a autorização para exercer a atividade, mas a confiança dos clientes depende também da transparência e do cumprimento das obrigações legais em cada negócio.

Perguntas frequentes sobre a licença de mediação

A licença AMI tem prazo de validade?

Não. A licença AMI tem validade ilimitada, pelo que não existe uma data de expiração nem é necessário apresentar um novo pedido de licenciamento todos os anos.

No entanto, a manutenção da licença depende do cumprimento contínuo dos requisitos legais. A entidade mediadora deve manter a idoneidade comercial, garantir a cobertura do seguro de responsabilidade civil e pagar a taxa anual de regulação.

O incumprimento destas obrigações pode levar à caducidade, suspensão ou cancelamento da licença. Por isso, embora a licença não tenha de ser renovada periodicamente, está sujeita a controlo anual pelo IMPIC.

Qual é o CAE de uma empresa de mediação imobiliária?

Desde 1 de janeiro de 2025, com a entrada em vigor da CAE Rev.4, o código aplicável à mediação imobiliária é o CAE 68310, Atividades de serviços de intermediação de atividades imobiliárias.

Anteriormente, na CAE Rev.3, a atividade de mediação imobiliária estava identificada pelo código 68311.

Quem está a constituir uma empresa deve utilizar a classificação atualmente em vigor e confirmar se o objeto social e a atividade declarada correspondem aos serviços que pretende prestar.

É importante lembrar que a inscrição no CAE adequado não substitui a licença AMI. A autorização do IMPIC continua a ser obrigatória para exercer a atividade de mediação imobiliária por conta própria.

Um estrangeiro ou não residente pode obter licença AMI?

Sim, desde que cumpra as condições legais aplicáveis. A nacionalidade portuguesa não é, por si só, um requisito para obter a licença AMI.

Segundo o IMPIC, podem apresentar pedidos de licenciamento pessoas singulares ou coletivas com domicílio ou sede num Estado do Espaço Económico Europeu (EEE), respeitando as condições previstas para o exercício da atividade.

Existem também regimes específicos para empresas legalmente estabelecidas noutros Estados do EEE que pretendam prestar serviços de mediação imobiliária em Portugal.

No caso de cidadãos estrangeiros residentes fora do EEE, a possibilidade de exercer a atividade deve ser analisada em função da estrutura jurídica escolhida, das condições de estabelecimento e das regras de residência ou exercício de atividade económica aplicáveis.

Antes de iniciar o processo, é aconselhável confirmar junto do IMPIC quais os documentos exigidos para a situação concreta.

É obrigatório ser associado da APEMIP para ter licença AMI?

Não. A inscrição na APEMIP não é obrigatória para obter a licença AMI.

A APEMIP, Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal, é uma associação representativa do setor. A adesão pode proporcionar acesso a serviços, formação e apoio profissional, mas não constitui um requisito legal de licenciamento.

A licença é emitida pelo IMPIC, mediante o cumprimento das condições previstas na Lei n.º 15/2013, nomeadamente a idoneidade comercial, o seguro de responsabilidade civil obrigatório e o pagamento das taxas aplicáveis.

Assim, uma empresa pode exercer legalmente a atividade de mediação imobiliária sem ser associada da APEMIP, desde que esteja devidamente habilitada.

É preciso ter um escritório aberto ao público para pedir a licença?

Não existe uma obrigação geral de possuir um escritório aberto ao público como condição para obter a licença AMI.

A legislação permite exercer a atividade sem manter um estabelecimento físico de atendimento, desde que sejam cumpridos os restantes requisitos legais e administrativos.

No entanto, se a empresa tiver estabelecimentos destinados ao atendimento de clientes, deve identificá-los devidamente e comunicar ao IMPIC a sua abertura, mudança de localização ou encerramento, no prazo de 30 dias.

A Lei n.º 15/2013 estabelece também que as empresas de mediação imobiliária não podem realizar atendimento ao público em instalações destinadas a habitação, exceto nos imóveis ou empreendimentos cuja mediação lhes tenha sido confiada.

Por isso, quem pretende começar a atividade sem uma loja física deve distinguir a existência de uma sede ou domicílio fiscal da utilização de um espaço para atendimento presencial. A ausência de escritório aberto ao público não elimina as restantes obrigações de identificação e funcionamento da entidade mediadora.